备受期待的深圳Ｋ１１于五一前夕开业，成为南山购物中心新晋“人气王”。人去了很多，差评也很多，

　　深圳Ｋ１１到底能不能打？有多能打？有对比才有伤害，有对比才知实力。现在深圳出镜率最高的Mall应该是欢乐港湾。下面就让Ｋ１１与欢乐港湾来全面ＰＫ。

　　将他们俩来ＰＫ，还有个重要原因，因为K11、欢乐港湾是深圳唯二的两个亲海MALL。欢乐港湾是深圳第一个亲海MALL，也是前海湾唯一的亲海ＭＡＬｌ；K11是深圳湾唯一的亲海MALL。这两大ＭＡＬＬ既有相似性，也有差异性，谁更能打？谁更有吸引力？谁将更有影响力？

　　K11位于深圳湾南端、南山半岛南端、太子湾岛尖，直连地铁12号线所在的蛇口是深圳头牌 “国际海港城”，也是知名富人区。

　　欢乐港湾位于前海宝中，前海湾C位，直连地铁5号线临海站。前海宝中是深圳新中心，是深圳新的头号重点发展区域，也是新兴豪宅区。

　　商业地段价值首先来自商圈。商圈决定了商业价值的高低。深规划了五大世界级地标商圈，分别为罗湖商圈（东门、蔡屋围等）、福田中心商圈、后海中心商圈、前海宝中商圈、空港会展商圈。

　　前海宝中商圈，是深圳五大世界地标商圈之一，是深圳第四大中心商圈。K11所在的太子湾，也可以说是南山南部的边缘区域，并没有纳入深圳市级商圈及世界级地标商圈。从商业价值来看，欢乐港湾的地段要优于K11。综合看，欢乐港湾的地段比K11更加“高光”！

　　不要杠，从居住价值看，太子湾的地段要优于欢乐港湾的，这是另外一个话题了，不在此讨论。

　　K11第一辐射消费圈是蛇口，第二辐射圈是蛇口之外的南山区域，第三辐射圈是其他区域慕名而来的消费人群。此外，K11近邻蛇口码头，可以分享部分港澳及大湾区坐船客流。

　　由于有香港Ｋ１１的品牌基础，深圳Ｋ１１被消费者寄予很高期望。深圳Ｋ１１在五一假期前夕开业，吸引了很多人去先睹为快。据Ｋ１１发布数据，五一当天是人流峰值，高达30万人次，超过此前的深圳湾万象城（人流峰值为2018年12月开业首日25万人次），成为南山购物中心新晋“人气王”。

　　至目前，深圳购物中心最大单日人流纪录是前海壹方城，2017年10月开业，当天人流峰值为40万人次，至今7年“无人打破”。

　　e天剑于5月5日上午去逛了下整个K11，人并不多，有个排长队的地方是，登记会员可以领取南山消费券100元。从各大购物中心的人流统计看，基本上是“出道即巅峰，开业即人流巅峰”。逛过K11的人大部分评价不高，被很多人吐槽，主要是仓促开业，将近一半的店铺没开业，亮点不多等。后续日常，将考验真实人气。

　　欢乐港湾第一辐射消费圈是宝中及前海，第二辐射圈是大宝安、大南山；第三辐射圈是其他区域慕名而来的游玩消费人群。欢乐港湾，已经被评为了国家4A 级景区，这在深圳的MALL中是头一家。欢乐港湾人流量，常被纳入深圳景区排行榜（不需要门票的景区），近年欢乐港湾多次成为深圳人流量最大的景区，人流最大的一天是１８万人次。

　　深圳K11由招商蛇口与香港新世界联合投资开发，历时七年筹建。香港新世界曾开发了香港K11。由荷兰大都会建筑事务所、英国戴卫·奇普菲尔德建筑事务所、日本藤本壮介团队共同设计。

　　深圳K11总建筑面积为22.85万㎡，是香港K11的两倍多（香港K11建筑面积约为10万㎡，是南山区第二大购物中心（万象天地建筑面积为23万㎡，两者面积仅差一丢丢）。

　　K11是太子湾商业中最大的一个组团。整个太子湾商业面积达46万㎡，K11旁边紧邻的是太子湾花园城（建筑面积达11.4万㎡）。可以说太子湾商业是南山区最大的MALL，也是深圳最大的Mall之一。正因为商业太多、体量太大、经营压力太大，招商蛇口把太子湾的龙头商业与香港新世界合作打造K11。

　　深圳K11定位为大湾区“首个”融合艺术、商业与生态的旗舰级综合体。e天剑认为定位为“首个”不合适，肯定不是“首个”，这个定位还是缺乏特色。K11的外观设计还是很有特色的，以“海湾上的艺术方舟”为灵感，建筑外观模拟停泊的巨轮，通过螺旋曲线与海岸线分为南馆、北馆，空中连通。

　　K11地上高达9层，是深圳层数最高的商场，传承了香港向高度拓展空间的特色。加上地下一层，深圳K11共10层，与香港K11的层数一样。

　　主要缺点：作为一个超大型购物中心，层高偏小（尤其是一楼架空层偏低）、中庭偏小，不够大气。过于注重安全，玻璃护栏太高，不适合拍照，不适合短视频流行的当代，多花钱没办好事。仓促开业，卫生差，与香港Ｋ１１精致有品味的调性不符。

　　欢乐港湾由华侨城集团投资开发，美国LLA担纲总体规划设计，旨在打造集文化、休闲、商业、旅游于一体的滨海城市新地标。

　　欢乐港湾总占地达38万㎡，包含海滨文化公园、东岸商业街区、西岸商业街区、海府一号商务区、演艺中心及“湾区之光”摩天轮等板块。欢乐港湾占地很大，主要是海滨文化公园占达27万㎡。欢乐港湾商业建筑面积并不大，仅有14.8万㎡。欢乐港湾犹如一座建在滨海公园中的Mall。

　　欢乐港湾各类物业面积如下，‌其中商业建筑面积约8万㎡（东岸约3.5万㎡、西岸约4.5万㎡）；“湾区之声”演艺中心建筑面积约2万㎡；深圳滨海演艺中心约3.8万㎡；JW万豪酒店光之翼‌建筑面积约1万㎡。欢乐港湾通过地景式建筑设计，将滨海自然景观带与建筑无缝衔接，构建“滨海公园+商业+办公”的多功能复合空间。

　　欢乐港湾自与海滨公园的结合设计，美感与体验感，远超K11，国内独家。欢乐港湾，多楼层与滨海公园一体化连接，延展的露台，与迎面的前海湾呼应，把海洋视景最大化。欢乐港湾将摩天轮、欢乐剧场设计在海边，充分利用了滨海价值。

　　不过，欢乐港湾也有不少问题。欢乐港湾的建筑面积比K11小得多，还比较分散，不利于聚集人气。欢乐港湾的商业分为东岸、西岸，“两岸”没有紧密相连。东岸连接地铁站，拥有地标摩天轮，导致东岸人气旺、西岸人气弱，西岸商业经营比较困难。地盘大（1公里海岸线），建筑分散，是欢乐港湾的经营难点。

　　深圳K11是一个以购物为主的Mall，其次是餐饮，休闲娱乐类业态比较少（相比欢乐港湾），自我标榜以“文化艺术”为亮点的类业态，占比极少（相比欢乐港湾），也并不闪亮。业态档次以中档为主，以国内品牌为主。缺乏国际奢侈大牌撑场，与蛇口作为深圳最国际化的富人区“有落差”。

　　Ｋ１１有很多店铺没开业，现在观感及购物体验不好。旁边的滨海公园也没全部建好，体感也不好。再过半年去逛K11，可能是更好的时间。

　　但是K11的业态也有些亮点，如引进了马术馆(还未开业)、NBA Hoop Park篮球公园主题球场（面积达8000平方米）、奥地利艺术家欧文·沃姆的“热狗巴士”艺术衍生品快闪店、国家地理主题展馆（部分开业）、屋顶生态农场（未开业）、航海主题限时店等。

　　欢乐港湾的业态，以休闲娱乐为引领，餐饮为主力（占比约50%），购物为辅的MALL。欢乐港湾拥有城市地标摩天轮、滨海艺术中心、欢乐剧场等体验业态。欢乐港湾的明星店铺钟书阁，别有洞天的设计，成为网红书店。欢乐港湾的业态规划，更有创新性，更有独特性，更有体验感，更符合新消费趋势。

　　现在深圳Mall众多，“群Ｍａｌｌ舞动”，最重要的还是要有亮点。亮点越多的MALL，越有竞争力。从建筑设计、业态规划看，K11虽然强调自己的文化艺术性，但是K11还是一个以购物为主业的Mall。有趣的是，欢乐港湾到是把文化艺术做到了十分出色。

　　总结下，深圳K11的主要亮点是建筑外观设计，酷似一艘“巨轮”，业态方面没有极具吸引力的独家业态；K11传承了港式商场的缺点（高楼层空间局促），没有传承好深圳创新精神。

　　湾区之光摩天轮，是中国首个全天景回转式轿厢摩天轮，也是世界四大全天景回转式大轿厢摩天轮之一，已经成为深圳的新地标。

　　湾区之心欢乐剧场（建设中），以“国际湾区之心”为目标，打造中国首个观看海上表演的剧场，创设中国最大水上升降舞台，看台设计在西岸，舞台设计在前海湾海面上，还可以欣赏前海湾海景及城市景观。

　　欢乐港湾因为独具特色的创新设计，拥有中国独具特色的摩天轮，因而成为了深圳新的地标。

　　蛇口曾是引领中国改革开放的地方，Ｋ１１的地段本具有很强的特色，但后天打造不够特色。作为超大型MALL，缺乏突破性创新，缺乏全国独家特色，在“群Ｍａｌｌ争霸”时代，难以形成超大吸引力与影响力，后续经营压力超大。期待蛇口K11，能不断调整提升！米乐官方入口米乐官方入口